Flächenabweichung von gemieteten Laborräumen
Ebenso wie bei Wohnraummietverträgen besteht auch bei Gewerberaummietverträgen der von der Rechtsprechung entwickelte Grundsatz, dass eine Flächenabweichung der tatsächlichen Mietfläche von der im Mietvertrag oder sogar nur konkludent durch Übergabe entsprechender Unterlagen vor Vertragsschluss vereinbarten Mietfläche von mehr als 10 % einen Mietmangel darstellt (vgl. bspw. BGH, Urt. v. 04.05.2005, Az.: XII ZR 254/01).
Dieser berechtigt zu einer Mietminderung in entsprechender Höhe, ohne dass der Mieter die fehlende Gebrauchstauglichkeit der gemieteten Räumlichkeiten darstellen muss (vgl. BGH, Urt. v. 23.06.2010, Az.: VIII ZR 256/09). Hierzu hat der BGH allerdings in jüngerer Zeit eine interessante Abweichung für den Fall entschieden, dass zur Festlegung des Mietgegenstandes auf die Anzahl der vermieteten Räume verwiesen wird (BGH, Urt. v. 10.11.2010, Az.: VIII ZR 306/09). Dann ist der Mieter nämlich nicht zu einer solchen Minderung wegen des Abweichens der tatsächlichen von der vereinbarten Größe berechtigt. Ein Mietmangel liege nicht vor, wenn die Parteien keine Vereinbarung über die Größe der Wohnfläche getroffen hätten. Eine solche liege nicht vor, wenn diese zwar benannt, aber ausdrücklich vereinbart worden sei, dass die Angabe der Größe der Wohnung nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes dienen soll. In der konkreten zur Wohnraummiete ergangenen, aber auf die Gewerberaummiete übertragbaren Entscheidung lautete die entsprechende Passage im Mietvertrag wie folgt:
„Vermietet werden […] folgende Räume: Die Wohnung im Dachgeschoss rechts bestehend aus 2 Zimmer, 1 Küche, Bad, Diele zur Benutzung als Wohnraum, deren Größe ca. 54,78 m² beträgt. Diese Angabe dient wegen möglicher Messfehler nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes. Der räumliche Umfang der gemieteten Sache ergibt sich vielmehr aus der Anzahl der vermieteten Räume.“ Demnach sollte auch der Zahntechniker nach einer eventuellen Feststellung einer von der anfänglichen Vorstellung abweichenden Größe seiner gemieteten Laborräume vor einer Mietminderung den Mietvertrag aufmerksam prüfen (lassen).
