Recht

Teil 2

Im Dickicht des Mietrechts

16.05.2010

Bereits in der Oktober-Ausgabe von ZTM Das Internationale ZAHNTECHNIK MAGAZIN wurden grundsätzliche Regeln für den Abschluß eines Mietvertrages dargestellt. In einem zweiten Teil des Beitrages geht der Autor auf weitere Punkte ein, die ein Laborinhaber bei der Unterzeichnung eines Mietvertrages für sein Labor beachten sollte, um spätere gerichtliche Auseinandersetzungen zu vermeiden.

Trotz der immensen Wichtigkeit des Mietvertrages für den Betrieb des Labors werden die im Mietvertrag enthaltenen Regelungen häufig überlesen und die Vorgaben quasi blind akzeptiert. Doch folgenden Punkten sollte der künftige Mieter in eigenem Interesse besondere Beachtung schenken.

Mietsicherheiten

Der Vermieter wird den Abschluß des Mietvertrages regelmäßig davon abhängig machen, daß der Mieter ihm Sicherheit für die Verbindlichkeiten aus dem Mietvertrag leistet. Die entsprechende Sicherheit kann in der Form einer Bankbürgschaft geleistet werden und stellt für den Mieter regelmäßig die günstigste Variante dar, weil in diesem Fall keine Liquidität gebunden wird. Die Kosten einer solchen Bankbürgschaft belaufen sich – abhängig von der Höhe der Bürgschaft – regelmäßig auf eine Avalprovision von etwa einem Prozent der Bürgschaftssumme vierteljährlich. Angesichts der geringen Verzinsung erweist sich die immer noch häufig anzutreffende Übergabe eines Sparbuches mit entsprechendem Guthaben als wirtschaftlich wenig sinnvoll. Alternativ kann die Sicherheit auch als Barkaution geleistet werden, wobei die Anlage auf einem Treuhandkonto vereinbart werden sollte.

Kooperationen

Bereits bei Abschluß des Mietvertrages und somit zu Beginn der Tätigkeit sollte daran gedacht werden, daß möglicherweise zu einem späteren Zeitpunkt das Bedürfnis bestehen könnte, eine Kooperation einzugehen. Es empfiehlt sich daher, bereits im Mietvertrag eine Regelung aufzunehmen, wonach der Mieter berechtigt ist, im Zuge einer Ausweitung seiner Tätigkeit einen oder mehrere Partner in die Laborräume aufzunehmen. Wünschenswert ist, daß bereits im Mietvertrag die Zustimmung des Vermieters dazu festgelegt ist, daß die potentiellen Partner auf Seiten des Mieters dem Mietvertrag beitreten. Ferner sollte der Mieter sich das Recht der Untervermietung ausbedingen, um in der Ausgestaltung der Rechtsverhältnisse mit seinen möglichen Kooperationspartnern die größtmögliche Flexibilität zu behalten.

Ein- und Umbauten

Grundsätzlich ist der Mieter nicht berechtigt, ohne Zustimmung des Vermieters Veränderungen an den Mieträumlichkeiten vorzunehmen. Es empfiehlt sich daher, eine Klausel in den Mietvertrag aufzunehmen, die es dem Mieter gestattet, Veränderungen vorzunehmen, die nach seinen Vorstellungen der Ausübung des zahntechnischen Labors dienlich sind. Bauliche Veränderungen sind selbstverständlich stets mit dem Vermieter abzustimmen. Es sollte ferner vorgesehen werden, daß Ein- und Umbauten, die vom Mieter vorgenommen wurden, bei Beendigung des Mietverhältnisses von diesem entschädigungslos in den Räumen belassen werden können. Damit wird verhindert, daß der Mieter bei Auszug zum Rückbau verpflichtet ist, zumal nach den gesetzlichen Regelungen die Mieträumlichkeiten in dem Zustand zurückzugeben sind, in dem sie an den Mieter übergeben wurden. Häufig macht ein solcher Rückbau, der regelmäßig mit nicht unerheblichen Kosten verbunden ist, bereits deswegen keinen Sinn, weil der Neumieter ohnehin weitere Veränderungen vornimmt. Demgegenüber ist der Mieter jedoch berechtigt, die Einrichtungen, mit denen er die Mieträume versehen hat, zu entfernen (§ 539 Abs. 2 BGB).
Teilweise hat der Vermieter ein Interesse daran, daß die eingebrachten Einrichtungen in den Räumlichkeiten verbleiben. Wird dem Vermieter ein Übernahmerecht eingeräumt, sollte dieses davon abhängig gemacht werden, daß er eine angemessene Entschädigung für die ihm überlasse Einrichtung zahlt.

Instandhaltung und Schönheitsreparaturen

Die Instandhaltung und Instandsetzung der Mieträumlichkeiten obliegt grundsätzlich dem Vermieter, zumal dieser Mietzins dafür erhält, daß er dem Mieter das Mietobjekt im vertragsgemäßen Zustand überläßt und während der Mietzeit diesen Zustand aufrecht erhält (§ 535 Abs. 1 BGB). Es ist üblich, daß kleinere Instandhaltungen (Maßnahme zum Erhalt des ordnungsgemäßen Zustandes und zur Beseitigung von Gebrauchsbeeinträchtigungen, beispielsweise Einbau von Türschnappschlössern) und Instandsetzungen (Maßnahmen zur Schadensbeseitigungen, beispielsweise Austausch eines defekten Wasserhahns) auf den Mieter übertragen werden. Um die Kostenübernahmepflicht zu begrenzen, sollte im Mietvertrag ein Höchstbetrag für jeden Einzelfall und eine Höchstbetragsgrenze für einen gewissen Zeitraum vereinbart werden.
Ebenso obliegt es dem Vermieter, etwaige Schönheitsreparaturen vorzunehmen. Es entspricht aber gängiger Praxis, die Durchführung der Schönheitsreparaturen (beispielsweise Tapezieren/Anstreichen der Wände und Decken, Streichen der Heizkörper, Lackieren der Türen und Innenseiten der Fenster) auf den Mieter zu übertragen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (BGH, Urteil vom 06.04.2005, Az. XII ZR 308/02) wird der Mieter allerdings dann unangemessen benachteiligt, wenn er neben der Verpflichtung zur Durchführung der laufenden Schönheitsreparaturen zugleich die Pflicht zur Durchführung der Schlußrenovierung zum Ende der Mietzeit übernehmen soll.
Entsprechend der Verpflichtung des Mieters, Schönheitsreparaturen vornehmen zu lassen, sollte ausdrücklich geregelt werden, daß der Vermieter dazu verpflichtet ist, die Außenanlagen des Mietobjekts in einem optisch ansprechenden Zustand zu erhalten.

Konkurrenzschutzklausel

Besonders bei größeren, gewerblich genutzten Objekten ist der Mieter davor zu schützen, daß der Vermieter in demselben Objekt oder in einem ihm ebenfalls gehörenden Objekt in unmittelbarer Nähe weitere Räumlichkeiten an einen Laborinhaber vermietet. Es empfiehlt sich daher, eine entsprechende ausdrückliche Konkurrenzschutzklausel im Vertrag aufzunehmen. Mißachtet der Vermieter diese Klausel, hat der Mieter einen Anspruch auf Schadensersatz und ggf. das Recht zur Kündigung. Für den Fall der Zuwiderhandlung durch den Vermieter sollte eine Sanktion, etwa eine Vertragstrafe, vorgesehen werden.

Veräußerung des Mietobjekts

Der Verkauf des Mietobjekts durch den Vermieter hat keinen Einfluß auf den Mietvertrag. Per Gesetz tritt der Käufer als neuer Vermieter in alle bestehenden Verpflichtungen aus dem Mietvertrag ein. Ist der Mieter selbst eventuell an einem späteren Erwerb der Laborräume interessiert, sollte er sich im Mietvertrag ein Vorkaufsrecht ausbedingen. Die Vereinbarung des Vorkaufsrechts bedarf der notariellen Beurkundung, um wirksam zu sein.

Fazit

Das Nutzungsrecht an den Laborräumlichkeiten stellt ein wesentliches Element der wirtschaftlichen Betätigung des Laborinhabers dar. Um so mehr sollte bei Abschluß des Mietvertrages sorgfältig darauf geachtet werden, daß der Vertrag keine unangemessenen Benachteiligungen zu Lasten des Mieters enthält. Dabei sollte insbesondere das Augenmerk auf die Vertragslaufzeit und die Kündigungsregelung gerichtet werden. Von dem ungeprüften Gebrauch eines Mustervertrages kann in jeden Fall nur abgeraten werden.


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